Оплата за дополнительные услуги - с квартиры или с квадратных метров?
При управлении многоквартирным домом зачастую возникает необходимость в оказании дополнительных услуг, направленных в первую очередь на улучшение, сохранение общедомового имущества, таких как услуги консьержа, установка домофонного оборудования, устройство системы видеонаблюдения, установка шлагбаума, и тд.
При этом возникает вопрос – как распределить расходы на оказание данных услуг между собственниками помещений: по количеству квартир в доме, по площади квартир, по количеству собственников или иным образом?
Согласно требованиям жилищного законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
Аналогичная норма предусмотрена также частью 2 статьи 39 ЖК РФ, согласно которой доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Те же правила установления размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений закреплены в пунктах 28 и 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Под понятием «содержание общего имущества» понимаются виды работ и услуг, определенные постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 года, которым утвержден минимальный перечень работ и услуг, необходимый для поддержания многоквартирного дома в технически исправном состоянии (данный перечень не является исчерпывающим), а также иные виды работ и услуг, направленные на сохранность и улучшение общедомового имущества, в том числе услуги консьержей, установка домофонного оборудования, устройство системы видеонаблюдения, установка шлагбаума, и тд., а также обслуживание в дальнейшем дополнительно установленного оборудования.
Системный анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что размер платы за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (включая обязательные и дополнительные виды работ и услуг) должен быть определён исходя из доли в праве на общее имущество, иным словами исходя из площади помещений (квартир / офисов).
При этом возможности установления иного порядка расчета платы за обязательные и дополнительные виды работ и услуг, даже при условии установления его на общем собрании собственников, жилищное законодательство не предусматривает.
Так как вводимые собственниками на общем собрании дополнительные услуги не являются индивидуализированными, то есть направлены на содержание общего имущества в доме, а не отдельных собственников помещений, расходы на их оплату должны распределяться аналогичным образом - пропорционально доле соответствующего собственника помещения доме в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
Выводы о том, что расходы на дополнительные услуги должны распределяться между собственниками помещений исключительно пропорционально доле в праве на общее имущества (по квадратным метрам) подтвержден и на уровне судебной практики - Определение Верховного Суда Российской Федерации от 6 августа 2019 г. № 309-ЭС19-12718, решение Верховного Суда Российской Федерации, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 г. № 5-П.
